Главная
Вы владеете участком и готовите сделку, стройку или реконструкцию. И вдруг выясняется, что земля попала в зону комплексного развития территории в Москве. С этого момента привычные правила перестают работать: продажа усложняется, строительство тормозится, а перспективы становятся туманными.
Многие собственники в такой ситуации впадают в панику. Кажется, что город вот-вот заберет землю, заплатит копейки, и ничего нельзя будет сделать. Но это не так. У вас есть права, инструменты и время - но только если вы начнете действовать сразу, а не ждать, пока процесс завершится без вашего участия.
В Москве и области программа КРТ охватывает все новые кварталы. Если раньше под развитие попадали только промзоны, то теперь в зону риска входят участки с коммерческими объектами и даже жильем. Собственники узнают об этом часто уже постфактум - когда решения приняты и обратного пути нет.
Вопрос 1. Изымают ли мой участок вообще?
Самый частый страх - изъятие. Но оно происходит не всегда. Часто участок попадает в зону КРТ, но не нужен для реализации проекта. В таком случае вы сохраняете право собственности. Продавать - можете, пользоваться - можете, ремонтировать - можете. Единственное, что нельзя - строить и реконструировать.
Вывод: не паникуйте раньше времени. Проверьте, изымают ли именно ваш участок или он просто в зоне.
Вопрос 2. Сколько мне должны заплатить?
Город обязан выкупить участок по рыночной цене. На практике цена занижена. Это не злой умысел - у города свои методики расчета, которые не учитывают многие факторы. Разница может быть двукратной, а иногда и трехкратной.
Инструмент защиты - независимый оценщик. Тот, у которого есть СРО и опыт работы с КРТ. Его отчет можно использовать для оспаривания цены в суде.
Важно: если вы подписали соглашение, оспорить цену уже нельзя. Поэтому главное правило - не подписывать ничего без проверки.
Вопрос 3. Можно ли исключить участок?
Да. Но только если есть основания. Например:
-
на участке стоит новый объект, которому меньше 5 лет;
-
границы зоны КРТ наложены с ошибкой;
-
участок не соответствует критериям, по которым его включили;
-
на участке отсутствуют объекты самовольного строительства;
-
сохранение вашего объекта не противоречит градостроительной политике города Москвы и основным стратегическим направлениям развития города
В этом случае вы подаете заявление в ДГИ (в Москве) . Для исключения участка из зоны КРТ необходимо подготовить градостроительное обоснование в виде альбома развития территории.
Кроме того, следует иметь в виду, что исключить участок из зоны КРТ можно только до момента утверждения документации по реализации КРТ (пока участок находится в синей зоне КРТ). С момента утверждения такой документации участок попадает уже в красную зону и оспаривать будет возможно только сумму компенсации.
Вопрос 4. Хочу ли я участвовать сам?
Собственники могут объединиться и взять развитие территории в свои руки. Это сложный путь - нужен опыт девелопмента, финансы и согласие всех соседей. Зато вы сохраняете контроль над активом и получаете прибыль от реализации проекта.
Минус: риск велик. Если у вас нет профильной команды, этот вариант не для вас.
Чек-лист: четыре шага, которые можно сделать сегодня
-
Проверить статус участка - изымают или нет.
-
Заказать независимую оценку - чтобы понимать реальную цену.
-
Проверить основания для исключения - возможно, участок включили ошибочно.
-
Найти юриста или технического заказчика с опытом подготовки документов для исключения из КРТ.
Заключение
Начинайте действовать сразу, как только узнали о включении. Проверьте статус участка, закажите независимую оценку, изучите основания для исключения. Каждый день промедления уменьшает ваши шансы на справедливую компенсацию.
Профессиональное сопровождение подготовки градостроительной документации для исключения из КРТ в Москве помогает собственникам не терять время и деньги. Компания «Сегмент-Т» работает с вопросами исключения из КРТ с 2010 года и знает, как защищать интересы владельцев недвижимости. Если вы не уверены в своих силах - обратитесь к тем, кто уже прошел через это.